아파트 양도세 계산｜구입가보다 낮게 팔면 세금은 얼마나 나올까?

아파트를 구입가보다 낮게 팔았을 때 양도세가 발생하는지, 실제로 세금이 얼마나 나오는지 사례별로 정리했습니다.

아파트 양도세, 어떻게 계산될까?

아파트를 매매할 때 가장 많이 걱정하는 부분이 바로 양도소득세입니다. 일반적으로 양도세는 부동산을 사고팔아 차익이 발생했을 때 부과되는 세금입니다. 그렇다면 질문자님처럼 구입가보다 낮은 가격에 매매했다면 세금은 어떻게 될까요?

양도세의 기본 구조

양도세는 다음과 같은 기본 공식으로 계산됩니다.

양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제) × 세율

양도가액: 실제로 아파트를 판 금액
취득가액: 아파트를 매수한 금액 (구입가)
필요경비: 취득세, 중개수수료, 법무비용 등 부대비용
기본공제: 연 250만원 (양도차익이 있을 때만 적용)

이번 사례 적용 (8,500만 원 → 7,000만 원)

질문자님의 경우:

구입가: 8,500만 원
매도가: 7,000만 원
차액: -1,500만 원 (손실 발생)

즉, 양도차익이 없고 오히려 손해가 난 상황입니다. 이 경우 양도소득세 과세 대상이 되지 않습니다. 세금은 이익이 발생했을 때만 부과되기 때문에, 매도 금액이 낮아 손해를 본 경우에는 양도세가 전혀 나오지 않습니다.

양도세는 안 내지만 신고는 필요할까?

양도차익이 없는 경우 원칙적으로는 세금을 낼 필요가 없습니다. 다만 일정 상황에서는 신고를 하는 것이 유리할 수 있습니다.

앞으로 다른 부동산 매매 시 손실 이월공제에 활용 가능
세무상 기록을 명확히 남길 수 있음

따라서 세금을 내지 않더라도 관할 세무서나 홈택스를 통해 양도소득세 신고를 하는 것이 향후 유리할 수 있습니다.

2년 거주 요건과 비과세 여부

또 하나 중요한 부분은 1세대 1주택 비과세 요건입니다. 일반적으로 9억 원 이하의 아파트를 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 양도세 비과세가 적용됩니다. 질문자님의 경우 이미 구입가보다 낮게 팔았기 때문에 양도세 자체가 발생하지 않지만, 만약 이익이 났더라도 2년 이상 거주했다면 비과세 조건에 해당했을 가능성이 큽니다.

기타 비용 고려하기

양도세는 발생하지 않더라도, 매매 과정에서 아래 비용은 지출해야 합니다.

부동산 중개수수료
취득세 (구입 당시 이미 납부)
등기·법무사 비용

이러한 비용은 양도세 계산 시 필요경비로 인정되지만, 이미 손실이 난 상황에서는 세금 절감 효과가 없을 수 있습니다.

FAQ – 자주 묻는 질문

Q. 아파트를 손해보고 팔면 세금이 나오나요?
→ 아닙니다. 양도차익이 있어야 양도세가 부과됩니다.
Q. 손해를 봤는데 신고해야 하나요?
→ 의무는 아니지만 신고해 두면 손실공제에 활용할 수 있습니다.
Q. 2년 이상 거주했는데 이익이 나면 어떻게 되나요?
→ 9억 원 이하 주택은 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

정리

질문자님의 경우 아파트를 8,500만 원에 구입 후 7,000만 원에 매도했으므로 양도차익이 아니라 손실입니다. 따라서 양도소득세는 전혀 부과되지 않습니다. 다만 세무적으로 기록을 남기거나 손실을 다른 매매와 상계하기 위해 신고하는 것이 유리할 수 있습니다. 결론적으로 이번 거래에서는 세금 부담은 없으니 안심하셔도 됩니다.

infornews